Kể từ ngày 1/1/2014 Theo điều 16 Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ tài chính: Hướng dẫn cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
I. Đối tượng chịu thuế:
- Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
nhà hàng thuộc đa số thành phần kinh tế, hầu hết ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
siêu thị buôn bán bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
![cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản](https://lh3.googleusercontent.com/blogger_img_proxy/AEn0k_sHME7V2490Ae962CQFbIOpUrrg2V5hAG4i58xmdMKQnE-WRe0SgEArKo-VIPdq8akjJGReTTcRKzT12aw4npCnDjBhCMJVNZc8hXoOV_m7g9zdImJNmzOyFvPeJu40o0RUUUtWTaLOMOGvhPHBY39Zrqmp0Ru4D5XE8R5h8OO1GvrLKFqUpo8qxcfG3sqvW7z1fXVjdEI5=s0-d)
>>> Tham khảo thêm:
Học thực hành kế toán + Thu nhập từ chuyển nhượng quyền dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn mang chuyển nhượng quyền dùng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của siêu thị buôn bán bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai ko phân biệt sở hữu hay không sở hữu kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn ngay tắp lự với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn ngay tắp lự có đất, kể cả những tài sản gắn liền mang nhà, công trình xây dựng đấy giả dụ ko tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt sở hữu hay ko có chuyển nhượng quyền dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn ngay tắp lự sở hữu đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền với hoặc quyền tiêu dùng nhà ở.
- Thu nhập từ cho thuê lại đất của nhà hàng marketing bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
II. phương pháp tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp | = | Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản | X | 22% |
Trong đó:
Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
một. Thu nhập chịu thuế.
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và những khoản giá tiền được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản ưa thích với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
- trường hợp giá chuyển quyền dùng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, sắm bán bất động sản tốt hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, ko phụ thuộc việc bên chọn đã đăng ký quyền với tài sản, quyền dùng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước mang thẩm quyền.
- trường hợp nhà hàng thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, mang thu tiền ứng trước của người mua theo tiến độ dưới hầu hết hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập nhà hàng tạm nộp là thời điểm thu tiền của các bạn, cụ thể:
+ trường hợp siêu thị sở hữu thu tiền của người mua mà xác định được giá tiền tương ứng mang doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả mức giá trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng sở hữu doanh thu đã ghi nhận) thì nhà hàng kê khai nộp thuế thu nhập công ty theo doanh thu trừ tầm giá.
+ trường hợp nhà hàng mang thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì nhà hàng kê khai tạm nộp thuế thu nhập công ty theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập công ty trong năm.
khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp nên thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập nhà hàng nên nộp. nếu số thuế thu nhập nhà hàng đã tạm nộp phải chăng hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp cần nộp thì siêu thị bắt buộc nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. ví như số thuế thu nhập nhà hàng đã tạm nộp lớn hơn số thuế buộc phải nộp thì siêu thị được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập công ty cần nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối có siêu thị marketing bất động sản với thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa nên tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời với phát sinh giá thành PR, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính những khoản giá thành này vào năm phát sinh giá thành. những khoản tầm giá quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào giá thành được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm thứ 1 bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập công ty.
a.2) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong 1 số giả dụ được xác định như sau:
- nếu doanh nghiệp sở hữu cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. giả dụ bên thuê trả tiền thuê trước cho rộng rãi năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền 1 lần. Việc mua hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định lúc siêu thị đã đảm bảo hoàn thành những trách nhiệm tài chính đối sở hữu Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối có các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
giả dụ doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập siêu thị lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là hầu hết số tiền thuê bên thuê trả trước cho đa dạng năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập siêu thị của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.
- ví như tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm ví như mang chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do những bên thỏa thuận.
- nếu chuyển quyền dùng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối có các trường hợp nêu tại tiết a2 bắt buộc đảm bảo những nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này.
b) giá thành chuyển nhượng bất động sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- những khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế bắt buộc tương ứng có doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và nên đảm bảo những điều kiện quy định các khoản chi được trừ và ko thuộc những khoản chi không được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
- trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản tầm giá chung dùng cho dự án, mức giá trực tiếp dùng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của thể tích đất chuyển quyền; bao gồm: chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; giá thành đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; giá thành bồi thường về tài sản trên đất; mức giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp với thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền tiêu dùng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất buộc phải nộp Ngân sách Nhà nước, những tầm giá khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:
giá tiền phân bổ cho dung tích đất đã chuyển nhượng | = | Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng | x | thể tích đất đã chuyển nhượng |
Tổng khoảng trống đất được giao khiến cho dự án (trừ dung tích đất tiêu dùng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) |
giả dụ một phần thể tích của dự án không chuyển nhượng được dùng vào hoạt động buôn bán khác thì những khoản giá thành chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập siêu thị đối mang hoạt động kinh doanh khác.
giả dụ doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong phổ biến năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng lúc hầu hết công việc hoàn tất thì lúc tổng hợp tầm giá chuyển nhượng bất động sản cho phần dung tích đất đã chuyển quyền, siêu thị được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ dung tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản giá tiền đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng có doanh thu đã ghi nhận lúc xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất giai đoạn đầu tư xây dựng, siêu thị tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần dung tích đã chuyển quyền cho ưng ý có tổng giá trị kết cấu hạ tầng. ví như khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so mang số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bắt buộc nộp thì công ty được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; trường hợp số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp sở hữu trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.
b.2) mức giá chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định thích hợp có xuất xứ quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Đối sở hữu đất Nhà nước giao mang thu tiền dùng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền tiêu dùng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối có đất nhận quyền dùng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền dùng đất, quyền thuê đất; trường hợp ko sở hữu hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm công ty nhận chuyển nhượng bất động sản.
+ Đối có đất với xuất xứ do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản lúc góp vốn;
+ nếu siêu thị đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất;
+ Đối mang đất của siêu thị có xuất xứ do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các dòng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các dòng đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
giả dụ đất của nhà hàng được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá những chiếc đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các dòng đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng ví như cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
- tầm giá đền bù thiệt hại về đất.
- chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá tiền tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
những khoản mức giá bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và giá tiền tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên giả dụ ko có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; cửa hàng của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi mang đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- các dòng phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan tới cấp quyền tiêu dùng đất.
- tầm giá cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- tầm giá đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc mang trên đất.
- những khoản giá thành khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng.
giả dụ nhà hàng với hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản giá thành. nếu không hạch toán riêng được giá tiền của từng hoạt động thì giá tiền chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của công ty.
ko được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế thu nhập công ty đối có hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
>>>Xem thêm:
Học phần mềm kế toán